はい、あります。戸建てと違い、マンションのリフォームには特有のルールや制約があります。
姫路市でマンションの購入を検討されている方、あるいは現在お住まいのマンションをより快適な空間にしたいと考えている方にとって、リフォームは非常に魅力的な選択肢です。しかし、戸建てと違い、マンションのリフォームには特有のルールや制約があります。「こんなはずではなかった」と後悔しないために、何ができて何ができないのか、基本的な知識を身につけておきましょう。
この記事では、姫路市でマンションリフォームを成功させるために知っておきたい「できること」と「できないこと」を分かりやすく解説します。
マンションのリフォームができるのは「専有部分」のみ
マンションのリフォームを考える上で最も重要なのが、「専有部分」と「共用部分」の違いを理解することです。
- 専有部分
その部屋の所有者だけが使用する、住戸の内側の部分です。壁紙や床、キッチン、お風呂などがこれにあたります。基本的にリフォームが可能なのは、この専有部分に限られます。 - 共用部分
居住者全員が使用する部分や、建物の構造に関わる重要な部分です。玄関ドアの外側、窓サッシ、バルコニー、共用廊下、そして住戸を支えるコンクリートの壁や柱などが含まれます。これらは個人の判断でリフォームすることはできません。
一見「玄関ドアの外側、窓サッシ、バルコニー」などは専有部分に思いがちで間違えやすい箇所でもあります。
例えば、
玄関ドア：ドア本体や外側の塗装は共用部分ですが、室内側の塗装や、鍵（シリンダー）の交換は専有部分の工事として認められる場合があります（要管理組合確認）。
窓：サッシやガラス自体は共用部分ですが、内側に「内窓（二重窓）」を設置することは専有部分の工事として可能な場合が多く、断熱性や防音性を高める有効な手段です。
パイプスペース（PS）：各住戸の水道管やガス管が通っている縦穴スペースです。このスペース自体や中の配管（縦管）は共用部分のため、位置を動かすことはできません。
マンションリフォーム計画の前に必須！「管理規約」の確認と工事申請
管理規約にリフォームの可否について全て書かれているわけではありませんが、リフォームの可否を判断する上で、中古マンションの購入を検討している段階では、不動産会社に依頼して取り寄せて確認しておくと良いでしょう。
また、リフォーム工事を行う前には、ほとんどのマンションで管理組合への工事申請と承認が必要になります。 一般的な流れは以下の通りです。
- リフォーム会社と工事内容を決定
- 管理組合へ所定の書式で工事申請書を提出（図面や工程表を添付）
- 管理組合（理事会）の承認を得る
- 工事前に近隣の居住者へ挨拶回りを行う
- 工事開始
マンションリフォームの実績が豊富な会社は、こうした申請手続きにも慣れているため、スムーズに進めることができます。
内装・間取りについて「できること」「できないこと」
- ◯ 内装の変更（壁紙・フローリングなど）
- 壁紙や天井クロスの張り替え、室内ドアの交換といった内装の変更は、基本的に自由に行うことができます。お部屋の雰囲気を一新したい場合に最適です。
- △ 床材の変更
- カーペット敷きの床をフローリングにしたい、というご要望は非常に多いです。しかし、注意したいのが「音」の問題です。下の階への足音などが響かないよう、多くのマンションでは管理規約によってフローリングの「遮音等級（LL-45など）」が定められています。規定された性能を持つ床材を選べば、フローリングへの変更は可能です。
- △ 間取りの変更
- 住戸内の壁を取り払って、広々としたリビングダイニングを作るような大胆な間取り変更も可能です。ただし、建物の構造が「壁式構造」の場合、室内にコンクリートの構造壁が存在することがあります。この壁は建物を支える共用部分にあたるため、撤去することはできません。
ラーメン構造
柱と梁で建物を支える構造です。室内の壁は間仕切り壁であることが多く、撤去できる壁が多いため、間取り変更の自由度が高いのが特徴です。比較的高層のマンションに多く採用されています。
壁式構造
壁（コンクリートの構造壁）で建物を支える構造です。室内に撤去できない壁があるため、間取り変更には制約が多くなります。低層のマンションに多い構造です。
水まわり設備について「できること」「できないこと」
- ◯ 設備の交換
- キッチン、ユニットバス、トイレ、洗面台などを新しいものに交換することは、同じ場所であれば問題なく行えます。
- △ 設備の移動
- 「キッチンを壁付けから対面式にしたい」といった設備の移動には制約が伴います。特に重要なのが、排水管の勾配（傾き）です。排水がスムーズに流れるだけの勾配を確保できる範囲でしか、移動はできません。床下のスペースに余裕がない場合は、床全体をかさ上げして対応することもありますが、専門家による現場調査が必須です。
「水まわり設備の移動しやすさ」は床の構造にも左右される
水まわり設備の移動には勾配の問題もありますが、床の構造にも「設備の移動しやすさ」は左右されます。
- 二重床＝水まわり設備が移動しやすい
コンクリートスラブの上に支持脚を立てて床を張る構造です。床下に空間があるため、配管の移動やメンテナンスが比較的容易です。 - 直床＝水まわり設備は移動しにくい（できない）
コンクリートスラブに直接フローリングなどの仕上げ材を張る構造です。床下の空間がほとんどないため、水まわりの移動には大きな制約があります。
築年数の古いマンションやコスパの良いマンションほど「直床」が多く、新しいマンションや高級マンション・タワーマンションほど「二重床」が増える傾向
- ～1980年代（築40年以上）
- この年代のマンションは、コストを抑えることが重視される傾向が強く、ほとんどが「直床」工法です。カーペット敷きやクッションフロア仕上げが多く見られます。
- 1990年代～2000年代前半（築20年～30年台）
- 「二重床」が徐々に増え始めた時期です。しかし、まだ「直床」も多く採用されており、両者が混在している年代と言えます。この頃から遮音性能への関心が高まり、直床でも遮音性の高いフローリング材が使われるようになりました。
- 2000年代後半以降（築20年未満）
- 首都圏を中心に「二重床」が主流になってきます。リフォームのしやすさやメンテナンス性の高さが評価され、多くの分譲マンションで標準的に採用されるようになりました。ただし、コストを抑えたマンションや一部のデベロッパーでは、現在でも直床を採用しているケースはあります。
一般的に、高級マンションやタワーマンションでは「二重床」が採用されることが多いです。これは、将来的な間取り変更の自由度や、配管のメンテナンスのしやすさといった付加価値が重視されるためです。
大手デベロッパーの中には、自社のブランドイメージや品質基準として「二重床」を標準仕様としている会社もあります。一方で、コストと性能のバランスを考慮して、あえて遮音性能の高い「直床」工法を得意とするデベロッパーも存在します。
窓・玄関ドアについて
- ✕ 窓サッシ・玄関ドアの交換
- 窓サッシや玄関ドアは、外観の統一性を保つため、また建物の重要な一部であるため「共用部分」とされています。そのため、個人で勝手に断熱性の高い複層ガラスのサッシに交換したり、デザインの違うドアに取り替えたりすることは原則できません。
設備・構造について
- ◯ コンセントの増設
- 室内の電気配線を変更できるため、コンセントの数を増やしたり、位置を変えたりすることは可能です。ただし、マンション全体で使える電気の総容量は決まっており、各住戸で契約しているアンペア数を超えての使用はできないため注意が必要です。そのため、IH不可のマンションもあったります。
- △ 床暖房の設置
- 電気式・ガス式ともに、住戸全体でのエネルギー使用量が増えるため、管理組合への確認が必要です。特にマンション全体の電気容量やガス容量に余裕がない場合は、設置が難しいこともあります。
- ✕ 耐震性の向上
- 耐震補強は建物全体に関わる問題です。そのため、個別の住戸だけで耐震性を高める工事はできません。マンション全体の修繕計画として、棟全体で行う必要があります。
- ✕ 隣り合う住戸の連結
- たとえ隣り合う2つの住戸を所有していても、住戸を隔てる壁は共用部分です。この壁に穴を開けてドアを設置したり、壁自体を撤去したりすることはできません。
まとめ：マンションリフォームの「できること」と「できないこと」
今回は、姫路市で中古マンションをリフォームする際に知っておくべき「できること」と「できないこと」について、具体的なケースを交えて詳しく解説しました。最後に、理想のマンションリフォームを成功させるための重要なポイントを３つにまとめます。
- リフォームできるのは「専有部分」だけ
これがマンションリフォームの大原則です。バルコニーや窓サッシ、玄関ドアなどは「共用部分」にあたり、原則として個人でのリフォームはできません。どこまでが専有部分なのか、思い込みで判断せず、しっかり確認することが第一歩です。 - 「管理規約」がすべてのルールブック
フローリングの遮音性能やペット飼育の可否など、マンションごとの細かなルールはすべて「管理規約」に定められています。リフォーム計画を立てる前、そして中古マンションの購入を検討する段階で、必ず内容を確認しましょう。 - 物件の「構造」がリフォームの自由度を決める
開放的な間取りへの変更や水まわりの移動といった希望があるなら、物件の「ラーメン構造／壁式構造」や「二重床／直床」といった構造面が非常に重要になります。物件探しの段階からリフォーム後の暮らしをイメージし、希望が叶えやすい構造のマンションを選ぶことが、成功への近道と言えるでしょう。
マンションリフォームには戸建てにはない制約がありますが、ルールを正しく理解し、計画的に進めることで、新築同様、あるいはそれ以上に快適で自分らしい住まいを手に入れることは十分に可能です。
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