「築50年近い木造の家、建て替えるべきか、リフォームで住み続けるべきか…」
築年数の古い戸建住宅を前に、そんな迷いを抱える方は少なくありません。確かに、昭和50年代以前に建てられた木造住宅には、現代の基準から見ると気になる点が多くあります。断熱性の低さ、旧式の設備、傷んだ外装——どこから手をつければいいのか、費用はどれくらいかかるのか、不安は尽きないものです。
しかし、「古い＝建て替え」とは限りません。骨組みがしっかりしていれば、優先順位を見極めたリフォームで、安全で快適な暮らしを取り戻すことができます。
今回ご紹介するのは、弊社の不動産事業部「ハウスドゥ中地南」でご購入いただいた姫路市網干区の築49年・木造戸建住宅のリフォーム事例です。物件のご購入からリフォームまでをワンストップでサポートした今回の事例では、屋内のバリアフリー化・断熱改善・設備の刷新から、外壁塗装・屋根補修・ベランダ防水まで、内外を幅広くリフォームしました。「建て替えずに、長く安心して住み続けられる家にしたい」というご要望に応えた、築古木造戸建ならではの工事内容と費用を、詳しくご紹介します。
ご依頼の背景と施主のご要望
今回リフォームをご依頼いただいたのは、姫路市網干区の築49年・木造戸建住宅を購入されたご家族です。弊社の不動産事業部「ハウスドゥ中地南」で物件を仲介し、そのままワンストップでリフォームへと着手しました。
不動産の購入とリフォームを同じ会社でまとめて進めることで、物件の状態や構造上の制約をリフォーム担当者が購入段階から把握できるというメリットがあります。「購入後にリフォーム会社を探すところから始めなければならない」という手間がなく、引き渡しまでのスケジュールもスムーズに調整できました。
物件は築年数相応の経年劣化が見られる状態でしたが、骨組みはしっかりしており、リフォームで十分に長く住み続けられると判断しました。施主のご要望を整理すると、以下のような課題がありました。
- 断熱性の低さ：冬は底冷えがする。窓からの冷気が気になる
- 和室の使いにくさ：和室が多く、現代の暮らしのスタイルと合っていない
- 水回り設備の老朽化：トイレや浴室暖房乾燥機など、設備の劣化が目立つ
- 電気設備の不安：古い分電盤のまま現代の家電を使うことへの不安
- 外装全体の劣化：外壁のくすみ、屋根の傷み、雨樋の破損など、外回りが全体的に老朽化している
- 駐車スペースの確保：生い茂った植栽を撤去し、複数台駐車できる外構にしたい
これらの課題を整理し、「今すぐ必要な工事」と「将来を見据えた工事」を組み合わせたリフォームプランを立案。予算とのバランスを取りながら、屋内・屋外にわたる幅広い工事を実施しました。
物件概要
| 物件種別 | 戸建住宅 |
| 住所 | 兵庫県姫路市網干区 |
| 竣工年月 | 1977年（リフォーム当時 築49年） |
| 構造 | 木造 |
| 工事箇所 | 和室の内装工事、分電盤交換、浴室暖房機の交換、トイレ工事、階段手摺交換、エアコン設置、和室の洋室化、内窓、鍵交換、外壁塗装、カーポートの屋根張替え、ベランダの屋根張替え、ベランダ防水、雨樋交換、面格子塗装、雨戸塗装 |
リフォーム内容
和室の内装工事、分電盤交換、浴室暖房機の交換、トイレ工事、階段手摺交換、エアコン設置、和室の洋室化、内窓、鍵交換、外壁塗装、カーポートの屋根張替え、ベランダの屋根張替え、ベランダ防水、雨樋交換、面格子塗装、雨戸塗装
築49年木造戸建ならではのリフォーム課題
築49年という年月は、住まいのあらゆる部分に影響を及ぼします。この物件でリフォーム前に確認された課題を、築古木造住宅に共通する背景とともに整理します。
- 断熱性能が現代基準を大きく下回っている
- 1977年（昭和52年）竣工のこの物件は、国が住宅の断熱性能に関する基準を初めて定めた「旧省エネルギー基準（1980年）」よりも前に建てられています。当時は断熱材の施工が義務づけられておらず、壁・床・天井に十分な断熱層がないケースがほとんどです。窓も単板ガラスのアルミサッシが一般的で、冬は室内の熱が逃げやすく、夏は外の熱気が入り込みやすい環境になっています。今回は全窓への内窓設置で、この課題に対応しました。
- 1981年以前の「旧耐震基準」で建てられている
- 現在の耐震基準（新耐震基準）が施行されたのは1981年（昭和56年）です。この物件はそれ以前に建てられているため、現行基準の耐震性能を満たしていない可能性があります。今回のリフォームでは耐震補強工事は範囲外となりましたが、築古木造住宅のリフォームを検討する際は、耐震診断を受けることを強くおすすめします。自治体によっては耐震診断・改修に対する補助金制度も用意されています。
- 電気設備が現代の生活に対応していない
- 昭和50年代の住宅は、当時の生活に合わせた電気容量で設計されています。エアコン・IH・食洗機・浴室暖房乾燥機など、現代の家電を複数同時に使用すると容量が不足したり、旧型の分電盤では安全装置が現代基準に満たない場合もあります。今回は分電盤をまるごと交換し、新設するエアコンや既存の設備に対応できる容量に更新しました。
- 屋根・外壁などの外装が限界を迎えている
- 木造住宅の外装は、一般的に10〜15年を目安にメンテナンスが必要とされています。築49年ともなると、外壁塗装の防水機能はほぼ失われており、屋根の漆喰剥がれや谷板金の腐食も進行しやすい状態です。外装の劣化を放置すると、雨水が建物内部に侵入し、木材の腐食や雨漏りにつながります。今回は外壁塗装・屋根補修・ベランダ防水・雨樋交換をまとめて実施しました。
- 和室中心の間取りが現代の暮らしと合わない
- この物件には複数の和室がありましたが、畳の劣化や砂壁のボロつきに加え、廊下・LDKとの段差も課題でした。また、真壁（柱や梁が見える仕様）の和室は、洋室化する際に大壁仕様より工事コストがかかるという特徴があります。今回は1階和室は真壁の風合いを活かしつつリフレッシュし、2階は完全に洋室化するという、コストと使い勝手のバランスを取った方針で対応しました。
- トイレ・浴室など水回りの老朽化
- 築49年のトイレはタイル張りで段差があり、小便器も設置されていたため空間が狭い印象でした。水回りの設備は20〜25年を使用の目安とされており、この物件では耐用年数を大幅に超えていました。タイル目地の汚れやカビが落ちにくくなっている点も、清潔を保つうえでの課題でした。
安全・快適に暮らすための屋内リフォーム
断熱改善（内窓設置）
築49年の木造住宅が抱える課題のひとつが、断熱性の低さです。当時の建築基準では断熱材の施工が十分でないケースが多く、冬は室内の熱が窓から逃げやすく、夏は外の熱気が入り込みやすい環境になりがちです。
今回は、既存の窓をそのまま残しつつ、室内側に新しい窓枠・ガラスを追加する「内窓（二重窓）」を全ての窓に設置しました。
内窓の最大のメリットは、既存窓を壊さずに取り付けられるため工事が1窓あたり約半日で完了し、コストを抑えられる点です。また、2枚のガラスの間に生まれる空気層が断熱材の役割を果たし、冬の冷気・夏の熱気を大幅にカットします。結露の発生も抑えられるため、カビや木材の腐食防止にもつながります。
1階の和室には、障子の雰囲気を残せる「和紙入り内窓」を採用しました。見た目の和の趣を損なわずに断熱・遮音性能を向上できるのが特徴で、和室のある築古戸建てにとって相性の良い選択肢です。
和室のリフォーム（1階は真壁の雰囲気を活かしつつ一新、2階は完全洋室化）
▼１階和室：砂壁・畳をリフレッシュし、キッチンとの一体感も向上
Before：色褪せた畳と砂壁が全体に古い印象を与えていました。砂壁は経年でボロボロと表面が崩れやすくなっており、掃除のしにくさも課題でした。
After：畳の表替え・襖の張替えを行い、砂壁だった真壁部分には壁紙を貼りました。構造上の柱や梁はあえて残し、「真壁の風合いを活かしながら現代的に整えた和室」として仕上げています。
砂壁部分の箇所を壁紙に変え、畳や襖を新しくするだけでも、きれいな和室が蘇ります。
窓には和紙入りの内窓を設置。障子に似た柔らかな光の入り方を保ちつつ、断熱・遮音性能が向上しています。
また、キッチンへの入口上部にあった垂れ壁を撤去しました。垂れ壁があると視線が遮られ、空間が分断された印象になりますが、撤去することでキッチンとのつながりが生まれ、全体に広がりと明るさが出ました。家族の気配を感じながら調理できる環境になっています。
▼２階和室：完全洋室化＋大型収納へ一新
Before：畳の上にカーペットが重ねて敷かれており、湿気やダニのリスクが高い状態でした。押入れの襖はボロボロに傷んでいました。
After：畳とカーペットをすべて撤去し、フローリングを張って完全な洋室に仕上げました。壁・天井も洋室仕様に変更し、空間全体がすっきりとした印象になっています。
収納については、押入れの戸袋部分も含めて解体し、奥行きのある大型収納へと作り直しました。押入れ特有の「奥が暗くて使いにくい」という問題が解消され、衣類や荷物を取り出しやすい使い勝手の良い収納スペースになっています。
設備の刷新（分電盤・浴室暖房機・トイレ）
分電盤の交換
Before：築49年当時のままの旧型分電盤が残っていました。当時の電気容量は現代の生活に比べて小さく設計されており、エアコン・IH・食洗機など複数の家電を同時に使用すると容量が不足するリスクがありました。また、漏電遮断機（アース漏電ブレーカー）が設置されていない旧型は、安全面でも現代の基準を満たしていません。
After：現代の電気使用量に対応した容量の分電盤に交換しました。今回のリフォームではエアコンも新設しているため、このタイミングでの交換は必須の工事でした。見た目もコンパクトにまとまり、回路の管理もしやすくなっています。築古物件を購入する際、分電盤の状態確認は見落とされがちですが、安全な暮らしの基盤となる重要な設備です。
浴室暖房乾燥機の交換
Before：既存の浴室暖房乾燥機は経年劣化が進んでいました。冬場の浴室は屋内でも特に温度が下がりやすく、とくに高齢者にとっては「ヒートショック」のリスクが高まる場所です。脱衣所と浴室の温度差が大きいと、血圧の急激な変動が起こりやすくなります。
After：最新の浴室暖房乾燥機に交換しました。入浴前に浴室をあらかじめ暖めておくことで、ヒートショックのリスクを大幅に軽減できます。また、雨天時の洗濯物の乾燥や、梅雨時期のカビ対策としての換気機能も向上しています。
トイレの全面リフォーム
Before：タイル張りの床と壁のトイレで、小便器と手洗い器が別途設置されていました。設備が多い分、空間が窮屈な印象で、タイルの目地に汚れが入り込みやすく掃除のしにくい状態でした。
After：小便器と独立手洗いを撤去し、手洗い付きのトイレ（一体型）に交換しました。設備をひとつにまとめたことで、スペースに余裕が生まれ、動きやすい広々としたトイレへと生まれ変わっています。
床はクッションフロア（CF）、壁は明るいパネル張りに変更しました。タイル目地がなくなったことで汚れがたまりにくく、日常のお手入れが格段にしやすくなっています。既存の手摺はそのまま活用し、バリアフリー性能も維持しています。
階段手摺の交換
Before：スチール（金属）製の手摺が設置されていました。機能上の問題はないものの、冬場は触れると冷たく、高齢者が毎日使う手摺としては快適性に欠けていました。また、金属の無機質な質感が、リフォームで明るくなった室内の雰囲気とも合わなくなっていました。
After：木製の手摺に交換しました。木は熱を吸収・放散するため、真冬でも冷たさを感じにくく、素手で触れた際の感触が柔らかいのが特徴です。加齢とともに頼ることが増える手摺だからこそ、毎日の使い心地は重要なポイントです。見た目にも温かみが加わり、リフォーム後の室内全体の雰囲気とも自然になじんでいます。
防犯対策（鍵交換）
今回の工事では、予算バランスを考慮し、玄関引戸本体の交換は見送りました。ただし、建具がそのままでも防犯性を高める手段として、工事完了のタイミングで鍵交換を実施しています。
中古住宅を購入する際、前の居住者が合鍵を所持している可能性がゼロとは言えません。入居前の鍵交換は費用的な負担が小さい一方で、安心感を大きく高める工事です。ディンプルキーへのアップグレードも検討できます。
外装を丸ごと刷新し、建物を長持ちさせる外部リフォーム
外壁塗装と植栽撤去・外構整備
Before：外壁は長年の紫外線・雨風にさらされ、色がくすんで汚れが目立つ状態でした。また、庭の植栽が生い茂り、手入れの手間がかかるだけでなく、外観の印象を重く見せていました。
After：外壁を施主ご希望のベージュ色で全面塗装しました。外壁塗装は見た目の刷新だけでなく、外壁材そのものを雨水・紫外線から保護するという重要な役割を担っています。塗膜が劣化したまま放置すると、外壁材の内部に水が侵入して腐食や雨漏りにつながるため、築古物件では優先度の高い工事のひとつです。
植栽は全て撤去し、車を3台駐車できるすっきりとした外構へと整備しました。日々の管理の手間がなくなり、駐車スペースとして実用的に活用できるようになっています。
ベランダ防水
Before：雨漏りが発生しているわけではありませんでしたが、ベランダの表面塗装が所々剥がれ、全体的にくすんで古い印象でした。防水層の劣化が進むと、剥がれた箇所から水が浸入し、下階の天井や壁に雨染みが発生するリスクが高まります。
After：ベランダ全面に防水塗装を施しました。「今は漏れていないから大丈夫」という状態でも、表面の剥がれや膨れが見られる場合は、早めのメンテナンスが建物全体を守ることにつながります。
今回はウレタン塗膜防水を施しました。ウレタン防水の耐用年数は一般的に10年程度とされており、今回のタイミングで対処しておくことで、当面は安心してお使いいただける状態になっています。ただし、紫外線や気候の影響を受けやすい部位でもあるため、定期的な点検を行いながら状態を確認していくことをお勧めします。
屋根の補修
Before：棟（むね）まわりの漆喰剥がれ
屋根の頂部にある「棟」は、瓦同士をつなぎ固定する漆喰（しっくい）で仕上げられています。築49年が経過したこの屋根では、漆喰が各所でひび割れ・剥落しており、瓦と瓦の間に隙間が生じている状態でした。棟の漆喰が劣化すると、雨水が棟の内部に侵入しやすくなり、雨漏りや下地木材の腐食につながるリスクがあります。
Before：谷（たに）部分の板金の劣化
屋根面同士が合わさるV字型の「谷」には、雨水を受け流すための板金（谷板金）が設置されています。この板金の塗装が広範囲にわたって剥がれ、下地の金属が露出している状態でした。谷部分は屋根の中でも特に雨水が集中する箇所であり、板金の劣化をそのまま放置すると雨漏りに直結する危険性が高い部位です。
After：棟の解体と防水シートの敷設、谷板金の新設
既存の棟瓦と、その下に詰められていた「葺き土（ふきつち）」をすべて撤去しました。長年の雨水浸入により、葺き土が湿気を含んで変質していることが確認できます。撤去後、棟下地に改質アスファルトルーフィング（高耐久防水シート）を新たに敷き直し、防水性能を回復させました。
谷部分の古い板金を撤去し、新しいガルバリウム鋼板製の谷板金を設置しました。従来の板金より耐食性・耐久性に優れた素材を採用しており、適切なメンテナンスのもとで長期間の使用が期待できます。
After：棟まわりの板金補修と瓦の取り直し
棟と瓦の接合部分に新しい板金を設置し直し、ズレや浮きが生じていた瓦を整列・固定しました。施工中の写真では、撤去前に見られた隙間が解消され、瓦が整然と並んでいる様子が確認できます。
After：補修完了後の棟まわり
新しい板金と瓦が整然と並び、各部の隙間が解消された状態です。棟の通り（直線のライン）も補修前と比べて整い、雨水を正しく流す機能が回復しています。
板金の継ぎ目や瓦との接合部には、専用のシーリング材を充填して防水処理を施しました。雨水の侵入経路となりうる細かな隙間を確実に塞いでいます。
屋根・雨戸・面格子の塗装、雨樋の交換
Before：雨戸と面格子は経年劣化で塗装が剥げ、サビや色落ちが目立っていました。雨樋は一部に穴が開いており、雨水を正しく排水できない状態でした。雨樋の機能が低下すると、外壁への雨水の跳ね返りや、基礎周りへの水たまりの原因になります。
After：雨戸と面格子は、外壁のベージュとトーンを合わせた濃いめの茶色で統一して塗装しました。外観の色をまとめることで、塗装直後にありがちな「バラバラな印象」がなく、全体として落ち着いた仕上がりになっています。雨樋は同じ色合いのものに交換し、正常な排水機能を回復させました。
カーポート屋根張替え・カーポート雨樋交換
Before：カーポートの屋根パネルが雹（ひょう）の被害を受けて割れていました。割れたパネルの隙間から雨が吹き込むため、駐車した車が濡れてしまう状態でした。
After：カーポートのフレーム（骨組み）はまだ十分に使用できる状態だったため、屋根パネルのみを新品に交換しました。フレームごと交換するよりもコストを大幅に抑えられる方法です。カーポートの雨樋も合わせて新しくし、雨水の流れをきちんと確保しています。
築古木造リフォームのポイントまとめ表
屋内リフォーム
| 課題 | リフォーム内容 | 効果・ポイント |
|---|---|---|
| 断熱性能が低く、冬寒く夏暑い | 全窓に内窓（二重窓）を設置 | 既存窓を残したまま断熱・遮音性能を向上。結露防止にも効果的 |
| 和室の老朽化と段差 | 1階：真壁の風合いを活かしつつ壁紙・畳・建具をリフレッシュ。垂れ壁も撤去 | コストを抑えながら和の雰囲気を残した現代的な和室へ。キッチンとの一体感も向上 |
| 2階和室が使いにくい | 完全洋室化＋大型収納へ作り直し | フローリング・クロス・建具をすべて洋室仕様に。押入の戸袋も解体し収納力アップ |
| 旧型分電盤で電気容量が不足 | 分電盤を現代仕様に交換 | エアコン新設・浴室暖房乾燥機交換に対応。安全基準も現行に適合 |
| 浴室のヒートショックリスク | 浴室暖房乾燥機を最新機種に交換 | 入浴前の予備暖房で寒暖差を解消。乾燥・換気機能も向上 |
| タイル張りトイレの不便さ・狭さ | 小便器・独立手洗いを撤去し手洗い付きトイレに交換。床CF・壁パネルに変更 | 広々としたスペースを確保。目地のないパネルで掃除がしやすく清潔に |
| 階段手摺が金属製で冷たく使いにくい | スチール製から木製手摺に交換 | 冬でも冷たさを感じにくい。温かみのある素材で室内の雰囲気ともマッチ |
| 前居住者の鍵が流通している可能性 | 入居前に鍵交換を実施 | 低コストで防犯性を確保。将来の玄関引戸交換時にアップグレードも可能 |
外部リフォーム
| 課題 | リフォーム内容 | 効果・ポイント |
|---|---|---|
| 外壁の防水機能が劣化・外観もくすんでいる | 外壁全面塗装（ベージュ色） | 防水機能を回復し、建物内部への雨水侵入を防止。外観も一新 |
| 生い茂った植栽で管理の手間と外観の重さ | 植栽を全撤去し、3台駐車できる外構へ整備 | 日常の管理負担をゼロに。駐車スペースとして実用的に活用 |
| 棟の漆喰剥がれ・谷板金の腐食 | 棟の解体・葺き土の撤去・防水シート敷設・新規板金設置 | 雨漏りの主要リスクを解消。瓦本体を活かしコストを抑えた補修 |
| ベランダ防水層の劣化 | ベランダ全面防水塗装 | 雨水浸入を未然に防止。現状では漏れていなくても早めの対処が建物を守る |
| 雨戸・面格子の塗装剥がれ | 外壁色に合わせた茶色で塗装 | 外観の統一感を確保。さびの進行を抑制 |
| 雨樋に穴が開き機能していない | 同色の雨樋に交換 | 正常な排水を回復。外壁や基礎への雨水の影響を防止 |
| カーポート屋根パネルが雹で破損 | フレームを活かしてパネルのみ交換 | フレームごとの交換より大幅コスト削減。火災保険の適用も確認済み |
築古物件のリフォームは「全部やる」か「やらない」かの二択ではありません。骨組みの状態を確認したうえで、優先度の高い工事から計画的に実施することで、建て替えよりもコストを抑えながら、安全で快適な住まいを実現することができます。
費用について
内装工事：280万円（税込）
窓工事：240万円（税込）
外装・外構工事：250万円（税込）
まとめ
今回のリフォームでは、「建て替えずに、長く安心して住み続けられる家にしたい」というご要望を出発点に、屋内・屋外にわたる幅広い工事を実施しました。
内窓の設置で断熱性を高め、分電盤・浴室暖房乾燥機・トイレといった設備を現代の基準に更新。和室は1階・2階それぞれの状態と用途に合わせた方法でリフォームし、階段手摺の交換や鍵交換まで含めた、暮らしの安全・快適さを底上げする屋内工事を行いました。外部では、外壁塗装・屋根補修・ベランダ防水・雨樋交換・カーポート屋根パネル交換と、建物を長持ちさせるためのメンテナンス工事を一気にまとめて実施しています。
築49年という年月を経た建物だからこそ、手をかけるべき箇所は多岐にわたりました。しかし今回の施主のように、骨組みがしっかりした物件であれば、建て替えよりも大幅にコストを抑えながら、これからの暮らしに必要な安全性・快適性・耐久性を手に入れることができます。
また、今回は弊社の不動産事業部「ハウスドゥ中地南」での物件購入から、リフォームまでをワンストップでご対応しました。購入前から物件の状態を把握しているからこそ、「この部分は今すぐ対処が必要」「ここは優先度を下げてコストを抑えられる」という判断を、根拠を持ってご提案できるのが、ワンストップサービスの強みです。
「築古の物件が気になっているが、リフォーム費用がどれくらいかかるか見当がつかない」「購入を検討している物件があるが、リフォームも含めた総額を知りたい」——そのようなご相談も、どうぞお気軽にお問い合わせください。
弊社では、姫路市内を中心に不動産の売買仲介からリフォームまでをワンストップでサポートしています。他社で購入された物件のリフォームのみのご依頼も歓迎しております。相見積もりも大歓迎ですので、まずは一度ご連絡いただければ幸いです。