「フラット35リノベ」は、「フラット35」の一種であり、中古住宅の購入と一定のリフォームを組み合わせることで、借入金利が一定期間引き下げられる制度です。なので、「フラット35リノベ」の金利は、フラット35の金利をベースに設定されています。
フラット35とは、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して取り扱う住宅ローンです。国がバックアップしているため、固定でも金利が比較的低く設定されています。その上、最長35年、全期間固定金利型のため、返済期間中に金利が変わることがありません。ただし、一定の条件を満たした住宅でないと利用できません。
フラット35の金利は、取り扱う各金融機関によって異なります。兵庫県で取り扱いのある金融機関はこちらで調べることができます。
フラット35の金利
フラット35の公式サイトに掲載されている借入金水準（2025年4月）を見る限り、金利は2％前後のようです。
金利上昇が危ぶまれている昨今ですが、借入金利の最低推移も抑え気味になっています。
金利引下げはポイント制
「フラット35」は、これまでも金利引下げはありましたが、多様であるためわかりにく部分がありましたが、金利引下げパターンをわかりやすくするため、2022年10月以降借入申込受付分から金利引下げ方法を「ポイント制」に変更しています。
金利引下げ制度「ポイント制」とは、金利引下げメニューごとにポイントを定め、合計ポイント数に応じて金利引下げ内容（引下げ幅及び引下げ期間）が決まる制度です。
１ポイント＝当初５年間 年▲0.25％
ポイント計算フロー
以下の図は、中古住宅におけるポイントの計算フローです。
例えば、姫路市で「（フラット35基準を満たした）中古マンション購入＋リノベーション」をする場合は、
- 【フラット35】子育てプラス
- 【フラット35】リノベ
- 【フラット35】中古プラス
が適応可能です。
【フラット35】子育てプラス
【フラット３５】子育てプラスとは、
- 子どもが18歳未満の子育て世帯
- 夫婦いずれかが40歳未満の若年夫婦世帯
である場合に、こどもの人数等に応じて【フラット３５】の借入金利を一定期間引き下げてくれます。
例えば、30代夫婦で小学生のお子さん1人なら、1ポイント（当初5年間 年▲0.25％）になります。
詳しくは以下の公式サイトの情報も御覧ください。
【フラット35】リノベ
【フラット３５】リノベとは、中古住宅の購入とあわせて、一定の要件を満たすリフォームを実施することで、【フラット３５】の借入金利を一定期間引き下げてくれます。
イメチェン姫路店では、金利Bプランで進めております。（当初5年間 年▲0.5％）
金利Aプランは金利引き下げが大きいため、非常に魅力的ですが、中古マンションで適用を目指すのは、建物全体の断熱性能・耐震性能・長期優良住宅認定など、非常にハードルが高いです。
特に「開口部（窓サッシ）の交換」や「断熱材の吹き増し」といった省エネ改修は共用部との調整が不可欠であり、管理組合の合意や大規模工事が必要となる場合もあります。さらに、改修後に適合証明書を取得し、性能等級をクリアしていることを証明しなければならず、工事費用も300万円以上と高額です。このため、実際には一戸建ての案件に比べて対応できる施工業者が限られ、売主側や管理組合との調整が難航するケースが多く見られます。
以下にAプランとBプランの求められる要件の違いも掲載いたします。
次表の(1)から(7)までのうち、いずれか１つ以上を満たすリフォーム工事を行うこと。
リフォーム工事後に次のいずれかの基準に適合しており、選択した基準に関する工事が行われた住宅であること。
| 省エネルギー性 | （1）断熱等性能等級4の住宅で、かつ、一次エネルギー消費量等級6の住宅 （2）断熱等性能等級5以上の住宅で、かつ、一次エネルギー消費量等級4以上の住宅※ |
|---|---|
| 耐震性 | （3）耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）2以上の住宅 （4）免震建築物 |
| バリアフリー性 | （5）高齢者等配慮対策等級3以上の住宅 |
| 耐久性・可変性 | （6）長期優良住宅 （7）劣化対策等級3の住宅で、かつ、維持管理対策等級2以上の住宅（共同建て住宅などについては、一定の更新対策が必要） |
Bプランであれば、「床材の交換工事」や「天井・内壁等の壁紙等の交換工事」など上記要件を含むリフォーム工事費用全体が200万円以上でクリアすることが可能です。
そして、「中古住宅の維持保全に係る措置」として、次の（1）から（4）までのいずれかの措置がとられていることを、適合証明検査機関による物件検査において確認します。
（1）インスペクションの実施
住宅の劣化状況、性能等について専門家による現況検査を実施することです。中古住宅の売買に際して建物の状態を把握することで、売買におけるトラブル発生のリスク軽減、ひいては売買の安心・安全にもつながります。
（2）瑕疵保険の付保等
既存住宅売買瑕疵保険またはリフォーム瑕疵保険を付保することです。これらの保険は、引渡しを受けた住宅の保険対象部分に瑕疵が見つかった場合に、その補修費用をまかなうことができる保険です（詳しくは、一般社団法人住宅瑕疵担保責任保険協会のホームページ（https://www.kashihoken.or.jp/）をご覧ください。）。
（注）融資対象住宅について、売主等が既存住宅売買瑕疵保険またはリフォーム瑕疵保険と同等の保証を行っている場合は、当該保証でも差し支えありません。
（3）住宅履歴情報の保存
リフォーム工事に関する写真および図書（工事箇所を示す図面、詳細図面等）について、保存形式や保存場所を明確にした上で買主が保存することです。いつ、どのようなリフォーム工事を行ったかを記録として残しておくことで、将来、点検・リフォーム・売買等を行う際に、履歴情報が活用できます。
（4）維持保全計画の作成
リフォーム工事後の住宅について、住宅を長期にわたり良好な状態で使用するための措置等を定めた、計画期間が30年以上の維持保全計画を作成することです。
イメチェン姫路店では、（2）でJIOの「リフォームかし保険」を付保できますので、この要件もクリアすることが可能です。
詳しくは公式サイトの情報も御覧ください。
【フラット35】中古プラス
【フラット３５】中古プラスとは、一定の基準を満たした中古住宅を購入する際に、【フラット３５】の借入金利を一定期間引き下げてくれます。
【フラット３５】中古プラスの適用にあたっては、【フラット３５】の技術基準に加え、以下のすべての技術基準に適合する必要があります（検査機関または適合証明技術者が、目視で確認できる範囲において、劣化等がないことを確認します。）。
どの項目も老朽化に言及した内容になっていますので、その該当箇所をリフォームやリノベーションすることでクリアできます。
詳しくは公式サイトの情報も御覧ください。
姫路市では【フラット35】地域連携型が乏しい
【フラット３５】の中には「地域連携型」という、子育て世帯や地方移住者等に対する積極的な取組を行う地方公共団体と住宅金融支援機構が連携し、住宅取得に対する地方公共団体による補助金交付などの財政的支援とあわせて、【フラット３５】の借入金利を一定期間引き下げる制度もあります。
ただ、姫路市では、「建替えの耐震化促進」だけのようなので、「中古マンション＋リノベーション」には適用外となっています。
若年夫婦世帯で中古マンション購入＋リノベーションで、当初５年間は１％の金利引下げ
例えば、若年夫婦世帯で、フラット３５に適した中古マンション購入＋リノベーションの場合、
- 若年夫婦世帯・・・当初５年間 年▲0.25%
- 金利Bプラン・・・当初５年間 年▲0.5%
- 中古プラス・・・当初５年間 年▲0.25%
当初５年間は１％の金利引下げになります。
フラット35の技術基準
購入される中古住宅に、【フラット３５】をご利用いただくためには、住宅金融支援機構が定める技術基準に適合していることを示す「適合証明書」を取得していただく必要があります。
【フラット３５】 中古住宅の技術基準の概要
| 一戸建て住宅等（※1） | マンション（※2） | ||
|---|---|---|---|
| 接道 | 原則として一般の道に2m以上接すること | ||
| 住宅の規模（※3） | 70㎡以上 (共同建ての住宅は30㎡以上（※4）） | 30㎡以上（※4） | |
| 住宅の規格 | 原則として2以上の居住室（家具等で仕切れる場合でも可）ならびに炊事室、便所及び浴室の設置 | ||
| 併用住宅の床面積 | 併用住宅の住宅部分の床面積は全体の2分の1以上 | ||
| 戸建型式等 | 木造の住宅（※5）は一戸建てまたは連続建てに限る | ||
| 住宅の構造 | 耐火構造、準耐火構造（※6）または耐久性基準（※7）に適合 | ||
| 住宅の耐震性 | 建築確認日が昭和56年6月1日以後(※8)であること (建築確認日が昭和56年5月31日以前の場合（※9）は、耐震評価基準などに適合) | ||
| 劣化状況 | 土台、床組等に腐朽や蟻害がないこと等 | 外壁、柱等に鉄筋の露出がないこと等 | |
| 維持管理基準 | 管理規約 | – | 管理規約が定められていること |
| 長期修繕計画 | – | 計画期間20年以上 | |
- 1. 一戸建て住宅等には、連続建て住宅、重ね建て住宅及び地上2階以下の共同建ての住宅を含みます。
- 2. マンションとは、地上3階以上の共同建ての住宅をいいます。
- 3. 住宅の規模とは、住宅部分の床面積をいい、車庫やバルコニー等は含みません。
- 4. 共同建ての住宅の場合は、建物の登記事項証明書による確認においては、28.31㎡以上あれば構いません。
- 5. 木造の住宅とは、耐火構造の住宅及び準耐火構造（※6）の住宅以外の住宅をいいます。
- 6. 準耐火構造には、省令準耐火構造を含みます。
- 7. 耐久性基準とは、基礎の高さ、床下換気孔等に関する基準です。
- 8. 建築確認日が確認できない場合は、新築年月日（表示登記における新築時期）が昭和58年4月1日以後とします。
- 9. 建築確認日が確認できない場合は、新築年月日（表示登記における新築時期）が昭和58年3月31日以前とします。
少々ややこしいので、マンション名がわかっているなら、「中古マンションらくらくフラット３５検索」のサイトを利用しましょう。
「中古マンションらくらくフラット３５検索」のサイトでは、住宅金融支援機構が定める技術基準に適合していることをあらかじめ確認した中古マンションが掲載されいます。検索したマンションの｢適合証明省略に関する申出書｣を印刷し、取扱金融機関に提出することで物件検査を省略できます。
まとめ
「フラット35リノベ」の金利は、通常のフラット35の金利が適用され、2025年4月時点の借入金利水準を見ると2％前後となっています。しかし、「フラット35リノベ」の大きな魅力は、住宅購入費用とリフォーム費用を合わせられること、そして複数の金利引下げ制度を組み合わせることで、当初期間の金利を大幅に引き下げられる可能性がある点です。
特に、中古マンションを購入し、一定の要件を満たすリノベーションを行う場合、「【フラット35】子育てプラス」「【フラット35】リノベ」「【フラット35】中古プラス」といった制度を活用できます。これらの制度はポイント制となっており、それぞれの条件に応じて金利の引下げ幅と期間が決定されます。
例えば、若年夫婦世帯がフラット35の基準を満たす中古マンションを購入し、金利Bプランのリノベーションを実施した場合、「若年夫婦世帯」「金利Bプラン」「中古プラス」の組み合わせで、当初5年間は合計1％もの金利引下げが実現可能です。
「フラット35リノベ」は、賢く制度を活用することで、マイホーム取得と理想の住まいづくりをより有利に進めるための強力な選択肢となるでしょう。